Inversión en compra con alquiler garantizado

¿Qué es?

La compra con alquiler garantizado permite al comprador adquirir una vivienda en propiedad y comenzar a rentabilizar inmediatamente su inversión, mediante el alquiler de la misma al vendedor (normalmente personas mayores de 70 años), por un plazo determinado o hasta el fallecimiento del vendedor.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el precio de compra de la vivienda?

Normalmente, el precio de compra de la vivienda oscila entre el 70% y el 100% del valor de la vivienda.

Para establecer el precio de compra de la vivienda se analizan, entre otros, los siguientes factores:

  • El valor de mercado de los inmuebles donde esté ubicada la vivienda en cuestión;
  • El resultado de diversas tasaciones Automated Valuation Model (AVM) de las principales sociedades de tasación;
  • Las proyecciones de revalorización de la vivienda a futuro;
  • En su caso, el resultado de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y las reformas y mejoras necesarias en la vivienda;
  • Los costes de la comunidad de propietarios; e
  • Impuestos tales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la Tasa de Residuos Urbanos.

¿Puede el comprador solicitar un préstamo hipotecario con la garantía de la vivienda adquirida?

Por supuesto, pero siempre respetando los derechos del vendedor previstos en el contrato de arrendamiento, que se inscribirá en el Registro de la Propiedad de forma previa a la hipoteca.

¿Cuál es el precio del alquiler de la vivienda?

El precio del alquiler anual suele oscilar entre el 3,5% y el 5% del precio de compra de la vivienda.

Este importe se fija, entre otros, en base a la ubicación de la vivienda, su superficie, antigüedad, estado de conservación, servicios comunitarios cercanos, etc.
El precio del alquiler se actualizará anualmente conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC).

¿Qué gastos e impuestos conlleva para el comprador?

En relación con la adquisición de la vivienda, el comprador deberá asumir parte de los honorarios de Plus 65 por la intermediación en la compra con alquiler garantizado, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y los honorarios del notario y del Registro de la Propiedad.

En relación con el contrato de arrendamiento, deberá asumir los gastos del notario y los que correspondan a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, el comprador, una vez adquirida la propiedad de la vivienda, deberá pagar los gastos de la comunidad y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), al igual que en cualquier contrato de alquiler.

¿Cómo se realiza la formalización?

La compra de la vivienda, así como el contrato de alquiler, se formalizan en escritura pública ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad para garantía de todos.

¿Cuáles son las ventajas para el comprador?

  • El precio de compra de la vivienda suele tener un descuento de hasta el 30% del valor real de mercado, y a menudo puede abonarse mediante pagos aplazados durante los primeros años.
  • Se pueden conseguir rentabilidades medias anuales de entre el 5% y el 7%.
  • No es necesario actualizar o reformar la vivienda para comenzar a alquilarla, ni buscar inquilino, ni sufrir los permanentes cambios de arrendatarios.
  • Los inquilinos cuentan con dinero suficiente para pagar la renta mensual, por tratarse habitualmente de personas jubiladas que perciben ingresos de sus pensiones públicas, y que cuentan con el dinero obtenido por la venta de la vivienda.
  • La propiedad de la vivienda se adquiere desde un primer momento, por lo que el comprador podrá solicitar un préstamo con la garantía hipotecaria de la vivienda para poder comprarla.
  • Probablemente la vivienda se revalorizará con el paso de los años.

Modalidades de inversión en compra con alquiler garantizado:

01. Compra con alquiler vitalicio

El comprador adquiere la vivienda y simultáneamente firma un alquiler vitalicio sobre la misma, para que el vendedor pueda permanecer como inquilino de la vivienda hasta su fallecimiento o hasta que decida terminar el arrendamiento, si bien se suele establecer la obligación de permanencia durante un número mínimo de años.

02. Compra con alquiler temporal

El comprador adquiere la vivienda y simultáneamente firma un alquiler con el vendedor por un plazo determinado sobre la misma (e.g. 5, 10, 15 años), transcurrido el cual el vendedor debe dejar de utilizarla.

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